• 2013年扬中市房地产市场运行情况简析
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2014-09-11  /  浏览:1454 次  /  
    2013年,扬中市房地产市场总体发展稳定,关键性指标都保持正增长。从投资看,由于步行街等项目的推动,下半年投资增加迅速,市场后劲强大;从销售看,随着旧城改造项目的大力推进,我市房地产刚需不断释放,住宅市场成交量持续回升;从开发面积看,施工面积及新开工面积连续6个月增幅达30%以上,住房供给充足。
 
  一、当前房地产市场运行态势
 
  (一)开发投资充足,土地购置比重增加
 
  2013年全市房地产开发投资完成15.3亿元,同比增长8.8%。从投资构成来看:住宅本年完成投资8.7亿元,同比增长15.3%,占全部房地产开发投资的57.0%;商业营业用房本年完成投资5.1亿元,同比增长12.1%;办公楼本年完成投资1005万元,同比增长5.9倍;其他类本年完成投资1.4亿元,同比下降29.1%。
 
  在扬中市河畔天地步行街等投资项目的推动下,土地投资在房地产开发投资中所占比重有所提升,土地购置费为38837万元,同比增长9.8%,占房地产开发投资的25.4%,同比增长0.2个百分点。
 
 
 
  
 
  由上表可知,2013年我市1-2季度房地产投资皆为负增长,且投资额较低。而从三季度开始,房地产投资额大幅上升,7月份投资额环比增长2.5倍,8月份投资额环比增长13.0%,且从8月份开始房地产投资实现正增长。
 
  (二)施工规模持续增长,住房供给充足
 
  2013年全市商品房施工面积1026956平方米,同比增长40.5%。其中,住宅施工面积627271平方米,同比增长48.2%;办公楼施工面积2787平方米,与去年同期持平;商业营业用房施工面积236697平方米,同比增长24.6%。全市商品房新开工面积401044平方米,同比增长31.8%。其中住宅新开工面积273750平方米,同比增长66.4%。
 
  (三)商品房成交热度不减,房价仍处高位
 
  2013年我市商品房销售市场火爆,累计销售商品房192337平方米,同比增长19.2%。其中,现房销售面积46959平方米,同比增长33.8%;期房销售面积145378平方米,同比增长15.1%。 
 
  从销售构成来看:住宅销售157647平方米,同比增长36.3%;商业营业用房销售32005平方米,同比下降23.9%。商品房销售总额为163792万元,同比增长52.6%,销售平均价格高达8516元/平方米,同比增长28.1%。
 
  (四)资金来源较为宽裕,但银行信贷资金仍然紧张
 
  2013年全市房地产开发本年资金来源合计为342778万元,同比增长78.5%。其中上年末结余资金为54535万元,同比增长22.8%,本年到位资金为288243万元,同比增长95.3%。从本年到位资金内部构成看,自筹资金为99671万元,同比增长79.5%;以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金为179505万元,同比增长1.5倍;国内贷款为9067万元,同比下降52.2%,银行间货币流动性愈发趋紧。
 
  二、当前房地产市场发展中需要关注的问题
 
  (一)银行贷款受限,流动性风险明显
 
  1-12月房地产信贷资金为9067万元,与去年同期相比下降52.2%,其中银行贷款6188万元,同比下降65.0%。银行提高贷款门槛,严格审批标准,导致开发企业融资压力加大,资金链条紧张,个人房贷政策因信贷额度不足不断收紧,信贷资金来源十分紧张。
 
  (二)待售面积居高不下,库存压力未得缓解。
 
  1-12月,商品房待售面积为12.7万平方米,同比增长65.3%,其中住宅待售面积为6.7万平方米,同比增长1.1倍。而前三季度,商品房待售面积为13.2万平方米,同比增长54.6%,其中住宅待售面积为7.1万平方米,同比增长80.7%。由此可见,今年以来待售面积一直处于高位,库存压力不断加大。
 
  (三)房价相对偏高,泡沫明显
 
  我市商品房销售均价为8516元/平方米,同比增长28.1%;商品房中住宅的销售均价为7033元,同比增长18.9%。房价已接近某些二线城市的房价水平,购房成本过高,居民购买力下降。若房价仍以此高增速运行、施工面积又不见减的形势下,需求必然失衡,泡沫消失,损害的是开发商和消费者共同的利益。
 
  三、对保持房地产市场健康发展的几点建议
 
  (一)应对形势,探索融资渠道
 
  在调控政策愈发收紧的形势下,银行贷款门槛高、资金来源单一、资金运转困难,使得房地产企业内源融资不足、外源融资困难。房地产开发企业应积极应对复杂的形势,探索多元化融资渠道,从直接融资和间接融资两方面着手,抓住机遇、寻求突破。
 
  (二)稳定房价,加强调控与监管
 
  今年房地产调控政策效果已有所显现,我市房价涨幅减缓,基本平稳,但仍需进一步完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系,加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,实现房地产市场有秩序、有计划、有目标、有重点地发展。
 
  (三)调整结构,建立房地产长效机制
 
  房地产长效机制的建立就是在于改革,不能只顾调控,忽视改革。改革应从调整投资结构抓起,加大保障性住房建设,扩大保障性住房投资比重,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。
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