• 2014年一季度扬中市房地产市场运行情况简析
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2014-09-11  /  浏览:1911 次  /  
    一季度,扬中市房地产市场延续了去年下半年发展的良好势头,呈现开发投资快速增长、施工建设规模不断增加、销售面积稳步增长的良好态势。但是由于库存压力加大,资金回笼受到明显影响,资金筹措仍然成为各房企需要着力解决的重点。
 
  一、当前房地产市场运行态势
 
  (一)新增项目继续支撑房地产开发投资快速增长
 
  由于扬中市一季度新增4家房地产开发企业,开发投资延续了去年年底的回升势头,继续稳步上升,并且后劲充足。全市房地产开发投资完成32199万元,同比增长14.2%,高于去年同期29.9个百分点,比去年全年增幅高5.5个百分点。从投资构成来看:住宅本年完成投资21003万元,同比增长36.1%,占房地产投资完成额的65.2%;商业营业用房本年完成投资9954万元,同比增长95.8%;其他类本年完成投资1242万元,同比下降81.7%。
 
  (二)施工规模增长较快,住房供给充足。
 
  一季度全市商品房施工面积894256平方米,同比增长24.2%。其中,住宅施工面积517934平方米,同比增长22.4%;商业营业用房施工面积232695平方米,同比增长32.8%。全市商品房新开工面积62753平方米,同比下降34.6%。其中住宅新开工面积38483平方米,同比下降45.4%。
 
  (三)商品房成交热度不减,销售量稳步上升。
 
  一季度全市累计销售商品房45689平方米,同比增长27.2%。其中,现房销售面积10407平方米,同比下降4.6%;期房销售面积35282平方米,同比增长41.0%。从销售构成来看:住宅销售38439平方米,同比增长22.7%;商业营业用房销售6250平方米,同比增长40.2%。
 
  商品房销售总额为43218万元,同比增长62.6%,销售平均价格高达9459元/平方米,同比增长27.9%。其中,住宅销售额为26368万元,同比增长28.2%,住宅销售均价为6860,同比增长4.4%。
 
  (四)资金来源较为宽裕,但资金内部结构不平衡。
 
  一季度全市房地产开发本年资金来源合计为155552万元,是开发投资完成额的4.8倍,同比增长52.6%。其中上年末结余资金为105615万元,同比增长1.1倍,本年到位资金为49937万元,同比下降3.1%。
 
  从本年到位资金内部构成看,自筹资金为22767万元,同比增长11.6%,占本年到位资金45.6%;以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金为25670万元,同比增长1.5%,占本年到位资金51.4%;国内贷款为1500万元,同比下降74.4%,占本年到位资金3%。由此可见,自筹资金增长迅速,其他资金来源基本与去年持平,但是国内贷款下降幅度大,体现银行间货币流动性愈发趋紧。银行提高贷款门槛,严格审批标准,导致开发企业融资压力加大,资金链条紧张,抑制开发企业积极性,将不利于房地产市场长远发展。
 
  二、当前房地产市场发展中需要关注的问题
 
  (一)待售面积居高不下,库存压力未得缓解。
 
  一季度,全市商品房待售面积为21.2万平方米,同比增长32.0%,其中住宅待售面积为10.3万平方米,同比增长4.4%。大量的库存加剧了房地产企业资金回笼的难度,同时占用了大量的社会资源,却没有发挥其应有的价值,造成了资源的闲置浪费。
 
  (二)期房销售量增长与库存房增多的矛盾凸显
 
  从商品房销售情况来看,期房销售面积35282平方米,同比增长41.0%,占商品房总销售面积的77.2%。可见,期房销售是扬中市商品房市场销售的主要方式。
 
  目前待售面积居高不下、库存房不断增多,但是购房者仍然热衷于期房,这两者的矛盾一方面源于房地产商对扬中市房地产项目定位不准确,房屋户型没有抓住主要目标消费群体的利益需求,有针对性地进行开发;另一方面,由于房屋位置、楼层等客观原因,一些地区偏远、楼层不理想的现房遭受冷遇,使得库存房不断增多。
 
  三、对保持房地产市场健康发展的几点建议
 
  面对全市库存房居高不下的现状和企业资金筹措的困难,政府和企业要积极寻求解决方法:
 
  一是加速推进城镇化进程,提升城市形象。
 
  通过加大对城市基础设施和配套设施的建设,提升城市形象,吸引邻近的市县和农村人口向扬中市城区和镇街居住,挖掘房地产市场的潜在消费群体。
 
  二是继续优化住房供应结构,增加有效供给。
 
  加强市场引导,统筹布局,优化房屋结构,充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性,保持房地产投资合理规模,可以增加中低价位、中小户型的普通商品住房供给量,满足不同人群的住房需求。
 
  三是拓宽企业融资渠道,构建多元化的融资结构。
 
  支持企业通过债券、股权、基金、信托产品等多重渠道筹措资金,优化融资结构,实现房地产企业资金来源多样化,分散房地产投资风险,积极引导社会资金进入,促进房地产业平稳健康发展。
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