• 2012年扬中市房地产市场运行情况简析
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2014-09-11  /  浏览:1383 次  /  
    房地产业是我国经济社会发展的重要支柱型产业,是关系到国计民生的基础性行业。面临当前房地产形势,国家出台了一系列宏观调控政策。我市认真学习政策精神,并结合自身实际情况予以贯彻落实,确保我市房地产业平稳健康发展,从而不断提高人民生活质量,实现住者有其所的最终目标。
 
  一、2012年扬中市房地产市场运行的基本特点
 
  2012年,我市房地产市场发展总体良好,开发投资稳步增长,商品房销售面积下滑,商品房销售价格仍高位运行。具体情况如下:
 
  (一)开发投资增长较快,住宅投资力度加大。
 
  2012年,全市房地产开发投资完成14.1亿元,同比增长29.6%。从投资构成来看:住宅完成投资7.6亿元,同比增长2.4%,占全部房地产开发投资的53.9%;办公楼完成投资145万元,同比下降90.7%;商业营业用房本年完成投资4.6亿元,同比增长91.9%。
 
  (二)房屋施工面积略有下降。
 
  2012年,全市房屋施工面积731089平方米,同比下降2.7%。其中,住宅施工面积423143平方米,同比下降18.1%;办公楼施工面积2787平方米,同比下降5.8%;商业营业用房施工面积190023平方米,同比增长91.1%。
 
  2012年,全市房屋新开工面积304319平方米,同比下降12.8%;其中住宅新开工面积164545平方米,同比下降30.6%。
 
  (三)商品房销售面积有所下降,销售价格仍高位运行。
 
  2012年,我市累计销售商品房161400平方米,同比下降22.6%。从销售构成来看:住宅销售115670平方米,同比下降18.3%;商业营业用房销售42040平方米,同比增长433%。商品房销售总额仍然达到了10.7亿元,同比下降16.1%,呈现出量跌价挺的格局,销售平均价格高达6650元/平方米,同比增长8.4%。
 
  (四)紧缩政策调控下,资金来源仍然紧张。
 
  2012年,全市房地产开发本年资金来源合计191996万元,同比增长16.8%;其中本年资金到位147582万元,同比增长3.5%。在本年到位的资金中,自筹资金55516万元,同比增长89.3%;国内贷款18955万元,同比下降38.2%。
 
  二、当前房地产市场发展中需关注的问题
 
  (一)商品房结构不合理。
 
  房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理,但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大,无法满足中低收入消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。
 
  (二)房地产业保障体系与市场体系混淆。
 
  政府职能缺失,保障性住房建设不到位。保障性住房建设过度依赖市场型房地产开发企业,与市场体系混淆。在此情况下,投资、投机没有有效的抑制措施,物业税、地产税等基本制度也缺失。开发商也担负了很多保障性住房的更多责任,所以民众对开发商也是指责有加,而这实际上是政府应该承担的保障性住房建设任务。
 
  (三)房地产市场流动性风险不容忽视。
 
  伴随着一轮又一轮的宏观调控,2012年的楼市注定是不平静的楼市。房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条的相继颁布,威胁到整个房地产行业资金的正常循环周转,使得房地产行业面临巨大考验。在房地产资金来源中,国内贷款的比重逐年下降,这就意味着从银行获得按揭贷款越来越难,房地产企业投资回笼压力越来越大。在货币环境继续回归稳健的总体背景下,一旦银行银根持续收紧,极易引发房地产行业资金链断裂的流动性风险,从而影响房地产业的稳定发展。
 
  三、对保持房地产市场健康发展的政策建议
 
  (一)加强商品房结构规划的管理。
 
  针对目前住房供应结构不合理的问题,要切实调整住房供应结构,就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房,此外各地还要制定和实施住房建设计划,对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构,才能解决商品房市场供求失衡的状况。例如:可以通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价,实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付,以此来调节住房结构的矛盾。 
 
   (二)发展住房信贷,强化管理服务。 
 
  加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作,各相关职能部门要共同制定住房公积金贷款办法,大力发展住房公积金委托贷款,简化手续,取消不合理收费,改进服务,方便职工贷款;同时,加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业要加大信贷支持力度,并加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放信贷资金,加强对信贷资金使用方向的监督管埋,防止挪作他用。
 
  (三) 积极履行经济调节和市场监管职能。
 
  一方面,政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位,通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度,要规范房地产建设住房结构比例;
 
  另一方面,建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系,加强对房地产开发与销售行为的监管,制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为,确保房地产销售市场信息对称、公平交易,保障房地产市场的健康有序发展。 
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